Jeder Vermieter ist nach dem Gesetz verpflichtet, seinem Mieter eine Wohnung in einem ordnungsgemäßen und fehlerfreien Zustand zu überlassen und auch während der Mietzeit so zu erhalten. Die Praxis sieht oft leider anders aus.
Schimmel an den Wänden, Heizungsausfall im Winter, unerträglicher Lärm, Silberfische und Mäuse als Mitbewohner (Untermieter) - es gibt unzählige Ursachen für einen Wohnungsmangel, die das Leben in den eigenen vier Wänden beeinträchtigen. Stellt sich die Frage: Welche Schäden gelten eigentlich als Wohnungsmangel? Und welche berechtigen sogar zur Mietminderung?
Frage: "Beim Thema Wohnungsmängel kommt es immer wieder zu Streit zwischen Vermieter und Mieter. Wann liegt denn ein Wohnungsmangel überhaupt vor?"
Antwort: Zustand, der negativ vom Soll-Zustand entsprechend Mietvertrag und Gesetz abweicht. Das heißt: Ein Mangel liegt dann vor, wenn der Mieter die Mietsache nicht so nutzen kann, wie er es dem Vertrag nach erwarten darf."
Frage: "Und gilt das dann nur für die eigenen vier Wände?"
Antwort: "Nein, zur Mietsache gehören nicht nur die Wohnung einschließlich aller technischen Anlagen wie Heizung, Durchlauferhitzer oder Einbaugeräte, sondern auch die Nebenflächen wie Keller, Speicher und Garage. Auch der Zustand sämtlicher Gemeinschaftsbereiche wie Flure, Treppenhäuser, Innenhöfe und Gärten muss so erhalten werden, wie er bei Unterzeichnung des Mietvertrages war."
Frage: "Welche Schäden gelten als Wohnungsmängel im mietrechtlichen Sinne?"
Antwort: "Typische, sogenannte unmittelbare Mängel sind Feuchtigkeitsschäden, beispielsweise Schimmel, verstopfte Leitungen, undichte Fenster und Türen, schlechte Wärme- oder Schallisolierung, ungenügende Beheizung und auch Ungeziefer. Dann gibt es da noch mittelbare Schäden, wie Bau- und Verkehrslärm, Geruchsbelästigung oder ständiges Blockieren der Garagenzufahrt. Vermieter sind also sogar dann für Mängel haftbar, wenn sie sie gar nicht beseitigen können."
Frage: "Welche Möglichkeiten habe ich denn als Mieter, wenn ein Schaden bzw. ein Mangel vorliegt?"
Antwort: "Wenn ein Wohnungsmangel vorliegt, so müssen Sie Ihren Vermieter so schnell wie möglich darüber informieren. Setzen Sie dem Vermieter eine angemessene Frist zur Beseitigung des Mangels. In der Regel sind zwei Wochen angemessen. Übrigens sollten Sie die Mängelmeldung aus Beweisgründen schriftlich per Einschreiben mit Rückschein anzeigen."
Frage: "Was kann ich tun, wenn ich dem Vermieter den Mangel angezeigt habe, der aber nicht reagiert? Kann ich dann selbst einen Handwerker mit der Reparatur beauftragen?"
Antwort: "Reagiert der Vermieter überhaupt nicht, dann haben Sie zwei Möglichkeiten. Zum einen können Sie die Miete mindern. Zum anderen können Sie einen Handwerker beauftragen und die Kosten für die Reparatur dem Vermieter in Rechnung stellen. Allerdings müssen Sie die Kosten zunächst selbst bezahlen. Lehnt der Vermieter die Reparaturkosten dann ab, bleiben Sie möglicherweise darauf sitzen."
Frage: "Nehmen wir an, das Wasser tropft schon von den Wänden und meine teuren Antiquitäten und Bilder sind gefährdet. Welches Recht steht mir dann als Mieter zu?"
Antwort: "Dann können Sie den Mangel sofort reparieren lassen. Falls an Ihrem Hab und Gut schon Folgeschäden entstanden sind, haben Sie unter Umständen ein Recht auf Schadenersatz."
Frage: "Und was kann ich tun, wenn mein Vermieter den Mangel bestreitet?"
Antwort: "Dann muss man das gerichtlich klären. Sie müssen allerdings nachweisen, dass die Wohnung tatsächlich mangelhaft ist. Bedenken Sie aber, ehe Sie einen Prozess anstrengen, dass oft nur ein Sachverständigengutachten sicheren Aufschluss über den Mangel gibt. Und Sie als Kläger müssen das Gutachten zunächst selbst bezahlen. Verlieren Sie als Mieter den Prozess, müssen Sie die gesamten Prozesskosten und die Kosten für den Sachverständigen übernehmen. Deshalb sollte eine Klage immer nur die letzte sämtlicher Möglichkeiten sein."
Frage: "Als Mieter kann ich ja die Miete bei Wohnungsmangel kürzen - aber: Wonach richtet sich die Höhe der Mietminderung?"
Antwort: "Die Höhe der Mietminderung richtet sich grundsätzlich nach dem Ausmaß der Beeinträchtigung. Je stärker sich also der Mangel auf die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung auswirkt, desto mehr kann ich die Miete mindern. Die Minderungsquote wird nach Art und Umfang des Mangels, und nach Dauer und Häufigkeit der Beeinträchtigungen beurteilt. Es spielt auch eine Rolle, welche Mieträume von dem Mangel betroffen sind sowie die jahreszeitliche Beeinträchtigung."
Frage: "Das ist für mich als Mieter sicher schwierig einzuschätzen. Gibt es konkrete Angaben, wie hoch die Kürzung sein darf?"
Antwort: "Es gibt Mietminderungstabellen und -quoten, die aber nur Orientierungshilfen sind. Die Gerichte beurteilen die Situation immer am Einzelfall. Schätzen Sie also die Einschränkung Ihres Wohnwertes und behalten Sie entsprechend die Miete ein."
Frage: "Können Sie dazu ein paar konkrete Beispiele aus der Rechtsprechung nennen?"
Antwort: "Sitzen Sie im Winter zwei Wochen im Kalten, müssen Sie darlegen, welche Räume Sie in welchem Umfang nicht nutzen können. Hier könnte die Mietminderung sogar gegen 100 Prozent tendieren. Bei Feuchtigkeitsschäden aufgrund einer Fenstermodernisierung konnte in einem Fall 10 Prozent von der Miete abgezogen werden und langwierige Bauarbeiten in der Wohnungsnähe rechtfertigten schon mal einen Abzug von 15 Prozent. Da es keine allgemeingültigen Regelungen gibt, sollten Sie sich juristisch beraten lassen. Als Kunde der D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH können Sie den D.A.S. Leistungsservice nutzen."
Frage: "Was passiert mir, wenn ich zuviel von der Miete abziehe?"
Antwort: "Legen Sie die Höhe der Mietminderung falsch fest, müssen Sie keine Kündigung wegen Zahlungsverzugs befürchten. Selbst eine überhöhte oder gar nicht gerechtfertigte Mietminderung begründet keinen Zahlungsverzug, wenn der Mieter nicht böswillig oder leichtfertig die Mietminderungsquote fehlerhaft eingeschätzt hat."
Frage: "Gibt es auch Fälle, in denen das Mietminderungsrecht des Mieters ausgeschlossen ist?"
Antwort: "Ja, wenn der Mieter den Mangel beim Abschluss des Mietvertrages kannte, hat er kein Mietminderungsrecht. Wenn der Mieter einen im Laufe der Mietzeit aufgetretenen Mangel dem Vermieter nicht unverzüglich angezeigt hat und der Vermieter deshalb den Mangel nicht beseitigen konnte, und wenn der Mieter den Mangel selbst verursacht hat. Sie machen sich als Mieter sogar schadensersatzpflichtig, wenn Sie einen gravierenden Schaden nicht melden und dadurch weitere Schäden, beispielsweise auch in anderen Wohnungen, entstehen."